Logística en España: Nuevos hubs desafían el dominio de Madrid
El mercado inmologístico español se diversifica hacia nuevos hubs con una fuerza que no se había visto en décadas. Madrid y Barcelona mantienen su dominio histórico, pero Valencia, Zaragoza, Sevilla y Málaga ya concentran cerca de un cuarto de la actividad de leasing logístico nacional. Este cambio responde a una demanda creciente de capilaridad, velocidad de entrega y resiliencia en las cadenas de suministro.
Los datos del primer trimestre de 2026 lo confirman. La contratación logística nacional superó los 751.000 m², un 5% más que en el mismo periodo del año anterior, según cifras de Proequity. Madrid absorbe más de 345.000 m² de ese total, mientras que Catalonia se queda con 222.000 m². El resto, casi 184.000 m², se distribuye entre mercados emergentes que antes funcionaban como mero complemento.
751.000 m² de leasing en Q1: el peso real de las ciudades secundarias
La concentración del 75% de la actividad en Madrid y Catalonia puede parecer abrumadora. Sin embargo, el cambio está en la velocidad de crecimiento relativo. Las ciudades secundarias no compiten por volumen, sino por especialización funcional.
Cada una de estas ubicaciones desarrolla un nicho que las grandes áreas metropolitanas no pueden replicar con la misma eficiencia. Valencia potencia su corredor mediterráneo, Zaragoza su centralidad peninsular, Sevilla su expansión hacia el oeste y Portugal, y Málaga su dinamismo demográfico y tecnológico.
Esta especialización reduce la dependencia de rutas radiales desde Madrid y Barcelona. Para operadores de última milla y distribución regional, significa menores tiempos de tránsito y costos operativos más ajustados.
Valenciaport rompe barreras con 5,66 millones de TEUs y el corredor mediterráneo
Valencia se consolida como el nodo portuario más relevante del Mediterráneo español. El cierre de 2025 dejó más de 5,66 millones de TEUs movidos, con un crecimiento del 3,41% respecto al ejercicio anterior. La cifra no es anecdótica: posiciona al puerto como puerta de entrada para mercancías asiáticas que luego se redistribuyen por el interior peninsular.
La clave está en la conectividad multimodal. El Corredor Mediterráneo, aunque aún con infraestructuras pendientes, permite enlazar el tráfico marítimo con redes ferroviarias y de carretera hacia el centro y norte de España. La actividad industrial regional, con fuerte presencia del sector cerámico y automotriz, genera además demanda propia de almacenaje y cross-docking.
Para inversores inmologísticos, Valencia ofrece liquidez moderada pero creciente, con rentas más competitivas que en Madrid y un perfil de riesgo que empieza a atraer fondos internacionales.
PLAZA Zaragoza: 13,4 millones de m² de plataforma intermodal peninsular
Zaragoza representa el caso más claro de hub por posición geográfica, no por proximidad al mar. La plataforma logística PLAZA supera ya los 13,4 millones de m² de superficie, conectando Madrid, Barcelona, el País Vasco, el arco mediterráneo y el sur de Francia en un radio de pocas horas por carretera o ferrocarril.
El aeropuerto de Zaragoza complementa esta red con más de 182.000 toneladas de carga movidas en 2025. Aunque lejos de los volúmenes de Barajas o El Prat, su capacidad de crecimiento y menores restricciones de slots lo convierten en alternativa viable para carga express y e-commerce internacional.
La ciudad se perfila como el punto de ruptura de carga ideal para operadores que buscan optimizar rutas sin pagar las primas de renta de los grandes mercados. La presencia de operadores como Inditex y Mercadona en la zona valida el modelo.
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Sevilla y Málaga: la puerta del sur que crece al 24%
El sur peninsular tradicionalmente arrastraba un déficit de infraestructura logística respecto al centro y norte. Los datos de 2025 indican que esta brecha se está cerrando con rapidez.
El Puerto de Sevilla superó los 4,42 millones de toneladas en 2025, con un crecimiento superior al 3%. Más relevante para el inmologístico: la autoridad portuaria concedió más de 100.000 m² en nuevas concesiones para desarrollos empresariales, incluyendo la ampliación de su Zona de Actividades Logísticas. Sevilla funciona como puerta de entrada para Andalucía occidental, Extremadura y el sur de Portugal, un mercado de consumo de más de 7 millones de habitantes.
Málaga, por su parte, presenta el crecimiento más espectacular. El Puerto de Málaga alcanzó 5,6 millones de toneladas en 2025, con un alza del 24,3%. El aeropuerto de Málaga-Costa del Sol registró 26,76 millones de pasajeros, lo que impulsa demanda de logística de consumo, e-commerce y última milla en una de las zonas de mayor crecimiento demográfico de España.
El boom tecnológico y de negocios de la Costa del Sol, con incubadoras de startups y sedes de empresas europeas de remote work, genera además demanda de almacenaje de equipamiento electrónico y centros de datos edge.
¿Reemplazan los hubs secundarios a Madrid y Barcelona? El mapa que viene
No. Los datos lo descartan de forma contundente. Madrid y Barcelona siguen absorbiendo tres cuartas partes de la inversión y la contratación. Su liquidez, profundidad de mercado, acceso a talento y conectividad aérea internacional no tienen réplica en el corto plazo.
Lo que ocurre es una recomposición funcional. El modelo español de inmologística evoluciona de una estructura radial bipolar a una red polinodal con jerarquías claras. Madrid y Barcelona actúan como grandes depósitos de importación y centros de distribución nacional; las ciudades secundarias asumen roles de consolidación regional, cross-docking de proximidad y servicio a cadenas de retail con promesas de entrega cada vez más agresivas.
Para operadores de supply chain, esto implica rediseñar redes de distribución con más puntos de stock y menores inventarios por ubicación. Para desarrolladores de suelo logístico, significa oportunidades de entrada en mercados con rentas 20-40% inferiores y menores competidores institucionales.
La pregunta que queda en el aire es si esta diversificación llegará también a ciudades terciarias como Burgos, Valladolid o Vigo, o si la concentración en seis hubs será el equilibrio estable del mercado español de la próxima década.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia a un hub logístico secundario de uno primario?
Los primarios (Madrid, Barcelona) concentran volumen, liquidez inversora y conectividad aérea internacional. Los secundarios (Valencia, Zaragoza, Sevilla, Málaga) se especializan en funciones específicas: conectividad portuaria, centralidad peninsular o proximidad a mercados de consumo regional, con rentas 20-40% más bajas.
¿Cuánto mide la plataforma logística PLAZA en Zaragoza?
La plataforma PLAZA supera los 13,4 millones de metros cuadrados de superficie consolidada, lo que la convierte en uno de los cinco polos logísticos más grandes de Europa occidental.
¿Qué crecimiento tuvo el Puerto de Málaga en 2025?
El Puerto de Málaga alcanzó 5,6 millones de toneladas en 2025, con un incremento del 24,3% respecto al año anterior, el mayor crecimiento porcentual entre los principales puertos españoles.
¿Qué es un TEU y por qué se usa para medir puertos?
TEU significa Twenty-foot Equivalent Unit, la unidad estándar equivalente a un contenedor de 20 pies. Permite comparar volúmenes entre puertos independientemente del tamaño mixto de contenedores que manejen. Valenciaport movió más de 5,66 millones de TEUs en 2025.
Información publicada originalmente por Logística Profesional.